《建筑法》及《建设工程质量管理条例》均规定，建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任。建设工程的质量保修制度，是指对建设工程在交付使用后的一定期限内发现的工程质量缺陷，由施工单位承担修复责任的制度。[1]
《建设工程质量管理条例》第41条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”在保修范围和保修期限内，施工单位在收到建设单位的保修通知后，应当在约定的时间内履行保修义务，但最终的保修费用和赔偿责任由责任方承担。具体如下：
(1)施工单位原因造成的质量问题，由施工单位负责修复，并自行承担维修所产生的费用，并对因质量问题造成的人身损害和财产损失承担赔偿责任。
(2)因建设单位或使用单位使用不当造成的质量问题，可以由施工单位修复，但由建设单位或使用单位承担修复的费用，并支付施工单位合理利润。
(3)因其他原因造成的质量问题，可以由施工单位修复，发包人应承担修复的费用，并支付施工单位合理的利润，因质量问题造成的人身损害和财产损失的赔偿责任由责任方承担。
对在保修期限和保修范围内发生的质量问题，一般应先由建设单位组织勘察、设计、施工等单位分析质量问题的原因，确定保修方案，由施工单位负责保修。[2] 但当质量问题严重或紧急时，无论是什么原因造成的质量问题，均先由施工单位履行保修义务。
如承包人未及时履行保修义务的，应向发包人承担违约责任，并承担损害赔偿责任。发包人或建筑物使用人对保修不及时存在过错的，如未及时通知保修，也应承担相应的责任。《建设工程司法解释(一)》第18条规定：“因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。”《房屋建筑工程质量保修办法》第15条规定：“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”
承包人不履行或拖延履行保修义务，还将承担相应的行政责任。《建筑法》第75条规定：“建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。”《建设工程质量管理条例》第66条规定：“违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。”
《建筑法》第62条第2款规定了工程保修范围和保修期限，建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。国务院制定颁布的《建设工程质量管理条例》第40条规定了建设工程的最低保修期限，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《建设工程质量管理条例》第40条关于最低保修期限的规定是强制性条款，发包人和承包人在施工合同中约定的保修期限不得低于该条规定的期限，否则该约定无效，裁判者仍然应当按照该条规定的期限认定保修期。但当事人可以约定高于该条规定最低期限的保修期。
有些地方法规对保修期有特殊的规定，如《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第19条第2款规定，商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于8年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。这是关于商品房开发商对其出售的商品房的防水保修的规定，与工程保修并不相同，但在浙江地区签订的住宅工程施工合同中，作为发包人的开发商一般会要求将屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期约定为8年，以回应该规定的要求。
关于保修期的起算点，《建设工程质量管理条例》第40条第3款规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。针对实践中经常出现的“发包人拖延验收”或“发包人擅自使用”的情况，根据《建设工程司法解释(一)》第9条[3]的规定，如承包人已经提交验收报告，发包人拖延验收的，则自承包人提交验收报告之日开始计算保修期；如建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，则以转移占有建设工程之日作为保修期的起算时间。如发包人仅“擅自使用”部分工程的，则使用部分的工程保修期自转移占有之日起算，其他未使用部分的工程仍然自竣工验收合格之日开始起算保修期。
发包人或建设工程的所有人、使用人在使用工程的过程中，发现工程存在质量缺陷的应当及时通知承包人进行修复。《2017版施工合同范本》通用合同条款第15.4.3项约定，“在保修期内，发包人在使用过程中，发现已接收的工程存在缺陷或损坏的，应书面通知承包人予以修复，但情况紧急必须立即修复缺陷或损坏的，发包人可以口头通知承包人并在口头通知后48小时内书面确认，承包人应在专用合同条款约定的合理期限内到达工程现场并修复缺陷或损坏。”《房屋建筑工程质量保修办法》第9条规定：“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。”
工程质量问题带来的损失，包括直接损失，即修复所产生的费用，和间接损失，即给建筑物使用人或第三人造成的人身损害或财产损失，由造成工程质量问题的责任方承担。《房屋建筑工程质量保修办法》第13条规定：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”第14条规定：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”
《2017版施工合同范本》通用合同条款第15.4.2项对修复费用的承担作了约定，“保修期内，修复的费用按照以下约定处理：(1)保修期内，因承包人原因造成工程的缺陷、损坏，承包人应负责修复，并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失；(2)保修期内，因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，但发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理利润；(3)因其他原因造成工程的缺陷、损坏，可以委托承包人修复，发包人应承担修复的费用，并支付承包人合理的利润，因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。”
[1] 参见卞耀武主编:《中华人民共和国建筑法释义》，法律出版社1998年版,第167页。
[2] 郜凤涛、赵晨主编,国务院法制办等编著:《建设工程质量管理条例释义》，中国城市出版社2000年版，第104页。
[3]《建设工程司法解释(一)》第9条规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，人民法院应当分别按照以下情形予以认定：(一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；(二)承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；(三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”
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